中国房地产市场2024总结&2025展望

【文章部分观点及数据节选自：中指研究院、安泰信用评级】

2024年，我国房地产市场整体仍呈现调整态势，前三季度新房销售同比下降明显，二手房“以价换量”带动市场保持一定活跃度，但9月市场也出现降温。随后9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强维稳信号，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心，四季度以来，新房及二手房成交量均出现明显回升，核心城市二手房价格有所趋稳。12月，政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。

2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”发展谋篇布局之年，各项政策加力有望带动市场预期修复，但房地产全面回稳仍面临一些挑战，整体或仍处于筑底阶段。中性情形下，预计2025年全国新建商品房销售面积同比下降约6%，市场销售的恢复节奏有赖于已出台政策的推进与落实，尤其是货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策。同时，宏观经济运行企稳、居民就业和收入改善也是房地产止跌回稳的必要条件。而土地缩量、房企资金承压及较高库存影响下，短期开工投资下行态势难改，其中盘活存量闲置土地政策的实施进展，是推动市场进入新的循环、稳定投资开工的关键因素。

（1）房价：2024年，百城二手房价格累计下跌7.26%，环比已连跌32个月，9.26新政后核心城市价格有所趋稳，11月、12月分别有4个和2个城市二手房价格环比上涨，结束百城连续7个月全跌局面，其中成都、深圳连续2个月上涨。2024年，受部分优质改善型楼盘入市影响，百城新建住宅价格累计结构性上涨2.68%。

（2）市场供求：根据国家统计局数据，2024年1-11月，全国新建商品房销售面积8.6亿平方米（全年预计9.7亿平方米），同比下降14.3%，商品房销售额8.5万亿元，同比下降19.2%，其中现房销售2.6亿平方米，同比增长19.4%，表现明显好于期房。重点城市方面，据初步统计，2024年重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约19%，重点30城二手房成交套数同比增长约7%。全年来看，一季度100城新房销售面积同比下降45%，30城二手房同比下降21%；二季度在5.17利好政策带动下，新房销售面积同比降幅收窄至26%，二手房成交同比微增1%；三季度重点城市新房、二手房成交环比下降，直到9月底迎来大力度政策支持；9.26新政后，核心城市新房销售规模持续改善，四季度重点城市新房销售面积同比增长约16%，30城二手房成交同比增长约35%。2024年，50个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降约三成，供给端表现整体偏弱，整体库存仍处高位，截至11月末，重点城市可售面积出清周期为21.2个月。

（3）需求结构：2024年1-11月，监测城市中多数城市90-120平米新房成交套数占比保持在四成以上，占据市场主流地位；上海、无锡、绍兴等城市144平米以上新房成交套数占比较2023年同期提升超5个百分点。另外，随着二手房价格持续下调，二季度以来北京、上海、深圳刚需加快入市，总价300万以下二手房成交套数同比明显增长，刚需入市有望加快一二手联动，带动新房市场需求释放。

（4）土地市场：2024年，300城住宅用地成交规划建面同比下降超两成，土地出让金同比下降28%，出让金规模仅为2020年高点四成左右。各线城市成交规模均缩量，一线城市土地出让金占比提升，房企拿地进一步聚焦，2024年，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重仍过半。土拍市场整体维持点状高热、持续分化的趋势，9.26新政以来，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地块竞拍出高溢价，但全国土地市场仍面临调整压力。央国企和地方国资仍是拿地绝对主力。

（5）政策展望：中央经济工作会议定调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，全国住建工作会议明确2025年任务方向，预计房地产政策将保持延续性，下阶段有望继续围绕促进需求、优化供给两个方面展开，加快政策落实。促进需求方面，一是，加力推进货币化安置城中村改造和危旧房改造，释放增量住房需求；二是，一线城市限制性政策有望继续优化，取消郊区或大户型限购政策存在预期；三是，加大购房补贴等鼓励性政策或将在更多城市落地，带动需求释放。优化供给方面，重点或在于去库存政策的加快落地推进，一是，专项债收购存量闲置土地的配套政策有望继续完善，加速推动土地“去库存”；二是，完善存量商品房收储政策，促进存量商品房去化；三是，盘活商办用房改为租赁住房等。另外，“好房子”建设、项目融资“白名单”等或也将是政策聚焦点。

（6）市场展望：根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2025年全国房地产市场将呈现“销售规模恢复仍面临挑战，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。需求端，中性情形下，预计2025年全国新建商品房销售面积同比下降6.3%；乐观情形下，若城中村改造及收储存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。供给端，受土地缩量、房企资金承压、市场库存规模高等因素制约，中性情形下，预计2025年新开工面积同比下降15.6%，房地产开发投资额同比下降8.7%。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

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一、2024年全国房地产市场数据表现

1.1 房地产开发投资完成情况

2024年，全国房地产开发投资完成额100280亿元，按可比口径计算，较上年下降10.6%。从投资结构来看，住宅投资完成额为76040亿元，下降10.5%；办公楼投资完成额为4160亿元，下降9.0%；商业营业用房投资完成额为6944亿元，下降13.9%。可以看到，房地产开发投资整体呈现出明显的下滑趋势，其中商业营业用房投资降幅尤为突出。开发商在面对市场不确定性显著增加的情况下，对各类房地产项目的投资决策愈发谨慎，这背后受到诸如市场需求结构转变、库存积压严重以及资金压力持续增大等多方面因素的综合影响。

数据来源：国家统计局、安泰信用评级整理

分区域来看，东部地区房地产开发投资60243亿元，下降11.0%，其中住宅投资44229亿元，下降10.8%。东部地区作为我国经济最为发达、人口最为密集的区域，房地产市场一直占据重要地位，其投资规模和变化趋势对全国市场具有重要的引领和示范作用。此次投资下降，反映出即便在经济基础雄厚的东部地区，房地产市场也面临着严峻的挑战。中部地区投资19563 亿元，下降9.4%，住宅投资16021亿元，下降9.5%。中部地区在承接产业转移、推进城市化进程中，房地产市场曾一度表现出较强的发展活力，但在2024年也受到了整体市场下行的冲击。西部地区投资18110亿元，下降8.9%，住宅投资13922亿元，下降9.1%。西部地区由于经济发展水平相对滞后，房地产市场的抗风险能力较弱，在市场调整期受到的影响更为明显。东北地区投资2365亿元，下降21.8%，住宅投资1868亿元，下降20.9%。东北地区经济结构相对单一，人口外流现象较为严重，房地产市场长期面临需求不足的困境，2024年投资的下降进一步加剧了市场的低迷态势。尽管东部地区投资额在全国仍占主导地位，但各区域均出现不同程度的下降，这充分表明房地产市场调整已在全国范围内广泛蔓延。

数据来源：国家统计局、安泰信用评级整理

1.2 房屋施工、新开工及竣工面积情况

2024年，全国房地产开发企业房屋施工面积733247万平方米，较上年下降12.7%。其中，住宅施工面积513330万平方米，下降13.1%；办公楼施工面积29858万平方米，下降10.1%；商业营业用房施工面积63195万平方米，下降12.6%。而持续下降的住宅建筑面积，更多地说明开发商趋于悲观的市场前景预期。在市场销售不畅、资金回笼困难的情况下，开发商不得不通过压缩在建工程规模或放慢建设进度、确保企业资金链安全等措施来降低经营风险。

数据来源：国家统计局、安泰信用评级整理

房屋新开工面积73893万平方米，下降幅度高达23.0%。其中，住宅新开工面积53660万平方米，下降23.0%；办公楼新开工面积1893万平方米，下降27.7%；商业营业用房新开工面积4980万平方米，下降23.3%。新开工面积的大幅下滑，显示出开发商在新项目拓展方面变得极为保守。主要是由于当前市场销售持续低迷，库存高企，大量已建成房屋未能及时售出，占用了企业大量资金，同时企业融资渠道受阻，资金回笼困难，导致开发商缺乏足够的资金和信心启动新项目。

数据来源：国家统计局、安泰信用评级整理

从近五年房屋新开工面积与房屋施工面积的同比增长率数据来看，房地产行业的发展态势在 2022 年迎来了关键转折点。此前，行业建设速度虽有波动，但自 2022 年起，形势急转直下。房屋新开工面积下降的速度更快，同时房屋施工面积也告别增长轨道，进入负增长区间，这一变化标志着房地产行业施工增速形势进入发展新阶段。

数据来源：Choice、安泰信用评级整理

房屋竣工面积73743万平方米，下降27.7%。其中，住宅竣工面积 53741 万平方米，下降27.4%；办公楼竣工面积1940万平方米，下降35.2%；商业营业用房竣工面积4894万平方米，下降31.6%。竣工面积的显著下降，一方面可能与施工进度因资金紧张、市场信心不足等因素而放缓有关；另一方面，也可能反映出开发商在市场低迷时期，为了控制成本、避免过多库存积压，对项目交付节奏进行了主动调整。竣工面积的减少，不仅影响了购房者的住房交付预期，也对相关产业链如建筑材料、装修装饰等行业的发展产生了不利影响。

数据来源：国家统计局、安泰信用评级整理

1.3 新建商品房销售和待售情况

2024 年，新建商品房销售面积 97385 万平方米，较上年下降 12.9%，其中住宅销售面积下降 14.1%，办公楼销售面积下降 11.5%，商业营业用房销售面积下降 5.9%；新建商品房销售额 96750 亿元，下降 17.1%，其中住宅销售额下降 17.6%，办公楼销售额下降 14.3%，商业营业用房销售额下降 13.6%。销售面积和销售额的双降，直观表明市场需求持续疲软，消费者购房意愿受到严重抑制。在经济增长放缓、就业压力增大、居民收入预期不稳定等因素的影响下，购房者对房地产市场的信心不足，持币观望情绪浓厚。同时，房地产市场长期积累的高房价问题，也使得部分潜在购房者因购房能力不足而被排除在市场之外。

数据来源：国家统计局、安泰信用评级整理

从过去五年商品房销售面积同比增速的变化来看，尽管 2021 年的同比增速比2020 年有所回落，但依然保持正增长。自 2022 年开始，同比增长率出现大幅负增长，2023-2024 年虽有所回升，但依旧处于负增长区间。整体来看，近五年商品房销售面积增长态势不佳，房地产市场销售面临较大压力。

数据来源：Choice、安泰信用评级整理

2024 年末，商品房待售面积75327万平方米，较上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%，办公楼待售面积增长8.6%，商业营业用房待售面积增长0.6%。待售面积的持续增加，尤其是住宅待售面积的大幅增长，进一步加剧了市场的供需矛盾。大量的库存积压，使得房地产企业面临巨大的去库存压力，为了促进销售，企业不得不采取降价促销等手段，这又进一步对房价形成下行压力。

数据来源：国家统计局、安泰信用评级整理

1.4 房地产开发企业到位资金情况

2024年，房地产开发企业到位资金107661亿元，较上年下降17.0%。其中，国内贷款15217亿元，下降6.1%；利用外资32亿元，下降26.7%；自筹资金37746亿元，下降11.6%；定金及预收款33571亿元，下降23.0%；个人按揭贷款15661亿元，下降27.9%。到位资金的整体性减少反映出房地产开发企业正面临巨大的资金压力。在金融调控趋紧、银行信贷紧缩的大背景下，企业融资渠道严重受阻，获取资金的难度和成本大幅增加。同时，市场销售不畅导致定金及预收款、个人按揭贷款等销售回款大幅减少，进一步加剧了企业的资金困境。资金链紧绷，会对企业的日常经营活动造成严重干扰的同时，也有可能引发企业债务违约等一系列潜在风险。

数据来源：国家统计局、安泰信用评级整理

二、2024 年房地产政策情况梳理

2.1 中央层面政策

2024年成为中国房地产政策深度调整的关键年份，中央政府通过多维度政策组合拳展现对市场健康发展的战略谋划。在行业调控方面，9月中央政治局会议首次将“市场止跌”确立为政策基调，这一突破性提法为后续政策创新提供了方向指引。仅三日后，住建部即出台实施细则，重点赋予一线城市更大的政策裁量权，允许其根据市场实际动态调整限购措施，开创了“精准施策”的新模式，凸显中央防范行业风险的政策导向。

财税领域改革成为本轮调控的重要突破口。三部委于11月中旬联合发布房地产税政优化方案，其核心改革体现在三个方面：首先，契税优惠门槛由90平米大幅提升至140平米，使改善型住房需求享受政策红利；其次，打破一线城市二套房税率壁垒，构建全国统一的梯度税率体系，首套140平以上按1.5%、二套按2%的差异化税率设计，既保障刚需又抑制投机；最后，取消已施行多年的住宅分类计税标准，将北上广深纳入全国统一的增值税政策框架，终结非普通住宅交易的特殊计税规则。这套政策组合拳通过结构性减负精准刺激合理住房消费，为市场注入流动性支持。

本次改革在政策规划设计方面展现出三大创新性特点：其一，搭建起政策的动态调节机制，给予地方政府更为充足的自主决策权力；其二，打破了传统的“一概而论”式管理模式，构建起具有差异化的税率体系，以适应不同的情况；其三，消除了区域之间的政策阻碍，有力地促进了全国市场各类要素的合理、有序流动。这些制度性突破不仅有效缓解了市场下行压力，更为房地产长效机制建设提供了实践样本。

2.2 地方层面政策

在中央政策指引下，地方政府因地制宜推出差异化调控方案，形成多层次政策工具箱。作为本轮调控的先行者，广州自2010年实施住房限购后，在2024年分三阶段推进政策松绑：年初率先对120平米以上改善型住房解除限购，三季度重点放宽南沙自贸区限制，至9月末实现全域限购松绑，构建起“分类施策-重点突破-全面开放”的渐进式改革路径。上海则创新住房安置机制，8月正式推行房票制度，通过定向消费凭证实现安置需求与商品房库存精准对接，该模式已在全国40余个城市复制推广，形成“定向去库存”的政策示范效应。

信贷政策调整方面，央行于第三季度末启动住房金融深度改革，建立“双轨并行”的调控机制：一方面实施存量房贷利率动态调节，允许高于LPR-30个基点的存量贷款进行利率下浮；另一方面重构首付标准体系，取消首套与二套房首付比例差异，将商贷最低首付统一降至15%历史低位。这种利率市场化调节与首付标准优化的政策组合，不仅有效降低置业门槛，更通过释放约2.5万亿元存量房贷降息空间，切实有效地增强居民的住房支付能力。数据显示，新政实施后重点城市带看量周均增长38%，充分印证政策对市场预期的提振作用。

三、市场趋势分析总结

3.1 市场调整仍在持续

从2024年房地产市场的各项数据综合来看，市场仍深陷调整阶段。开发投资、施工面积、新开工面积、销售面积等核心指标均出现不同程度的下降，这清晰地表明市场供需关系仍在深度调整之中。房地产企业普遍面临着资金压力巨大、库存积压严重等诸多问题，消费者购房意愿也受到经济环境不稳定、市场预期悲观等因素的显著影响。预计在未来一段时间内，市场调整仍将持续，房地产企业需要进一步优化自身经营策略，加强成本控制，提升产品质量和服务水平，积极拓展多元化融资渠道，以适应市场变化，实现可持续发展。

3.2 政策效应逐步显现

2024年出台的一系列房地产政策，包括限购政策调整、税收政策优惠、房贷利率和首付比例下调等，旨在促进房地产市场止跌回稳。从市场反应来看，部分政策已经开始显现出一定的积极效果。例如，9月底一线城市限购政策调整后，四季度一线城市销售情况出现大幅度好转，北京、上海等地部分楼盘在10月、11月份重现热销景象。随着政策的持续推进和落实，政策效应有望进一步扩大，对市场的稳定和恢复起到积极的推动作用。然而，政策效应的充分发挥还需要一定的时间和过程，同时也需要其他相关政策的协同配合，形成政策合力。

3.3 区域分化加剧

在当前全国房地产市场处于深度调整的宏观态势下，区域间的分化特征日益显著。像一线城市以及部分热度较高的二线城市，得益于较高的经济发展水平、科学合理的产业结构布局，对人口吸引力很大，致使房地产市场的需求处于相对稳定的态势。政策调整对这类城市的房地产市场复苏进程影响相对较快。

反观部分三四线城市，由于产业根基相对薄弱，经济增长缺乏足够的动力，同时还面临着人口外流等问题，导致房地产市场库存压力较大，市场调整的复杂性和艰难程度不可小觑。未来，房地产市场的区域分化格局仍将持续存在，不同区域的房地产企业以及购房者都需要依据自身的实际情况，制定与之相适应的策略。房地产企业在规划项目布局时，要充分考量区域之间的差异，合理地进行资源配置；购房者在选择购房区域时，也应全面综合地考虑城市的发展潜力、就业机会的多寡以及生活配套设施的完善程度等诸多因素。

3.4 需求结构转变

近年来，居民生活水平提升和住房观念的转变，迫使房地产市场需求结构的重大变革。现阶段，除刚性需求外，改善性需求也成为引领房地产市场走向的关键力量。消费者对住房品质、配套设施、物业服务等方面的要求将越来越高，更加注重居住的舒适性、安全性和便利性。房地产企业需要敏锐地顺应市场需求变化，加大对改善型住房产品的开发和供应力度，注重产品创新和品质提升，打造绿色、智能、健康的居住环境，同时提供优质高效的物业服务，从而满足消费者在当下不断涌现的多元且个性化的诉求。

3.5 多元化发展

为适应市场的动态变化，降低潜在的经营风险，房地产企业正加速推进多元化发展战略。在持续稳固传统住宅开发业务的基础上，企业更聚焦于商业地产、长租公寓、城市更新以及产业地产等赛道，力求在多元业务的协同发展中探寻新的增长极与发展机遇。

3.6 绿色可持续发展

在环保意识日益增强和政策大力推动下，绿色可持续发展将成为房地产行业的重要发展方向。房地产企业将加大在绿色建筑技术研发和应用方面的投入，采用新型环保建筑材料，优化建筑设计，提高建筑的能源利用效率，减少对环境的影响。未来，这类型也将受到消费者的青睐，有助于提升企业的市场竞争力。

2025年中国房地产市场趋势展望

（一）经济及政策环境：2025年强调实施更加积极有为的宏观政策，全方位扩大内需；持续用力推动房地产市场止跌回稳

宏观经济方面，2024年前三季度，我国GDP同比增长4.8%，增速逐季放缓，经济运行面临挑战，9月26日，中央政治局召开非常规经济主题会议，明确指出要“有效落实存量政策，加力推出增量政策”，“要促进房地产市场止跌回稳”，随后一揽子增量政策落地，带动经济明显回升，房地产销售也有所恢复，预计全年可实现5%左右增长目标。展望2025年，加征关税等限制措施或对我国出口造成拖累，宏观政策需加大逆周期调节力度提振国内消费与投资。12月，中央经济工作会议召开，强调“做好明年经济工作，…实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求…稳住楼市股市”,“要实施更加积极的财政政策。…要实施适度宽松的货币政策。”预计2025年各项逆周期政策力度将进一步加大，推动经济持续回升向好，同时更加积极有为的宏观政策也有利于实现房地产止跌回稳。

房地产政策方面，2024年9月26日，中央政治局会议定调要“促进房地产市场止跌回稳”，释放了明确的“稳地产”信号，市场迎来真正的政策拐点；12月9日，政治局会议提出“稳住楼市”，12月12日，中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。

整体来看，9.26中央政治局会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”，12.9政治局会议定调“稳住楼市”，12.12经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，政策目标明确，楼市政策方向更加清晰，12.25全国住建工作会议也为2025年重点工作目标进行部署，展望2025年，房地产政策宽松基调或将延续，下阶段政策有望继续围绕“促进需求”和“优化供给”展开。

促进需求方面，第一，加力推进货币化安置城中村改造和危旧房改造，释放增量住房需求。未来货币化安置100万套城中村改造或将加速，资金支持等配套政策有望进一步完善，各地将货币化安置与房票政策结合、收购存量商品房作为安置房与城中村改造相结合或是重要方向，其中加大使用房票安置的补贴奖励力度，提高居民使用房票积极性，将有助于加速城中村改造节奏，也有望为市场提供更多新增住房需求。

第二，核心城市限制性政策有望继续优化，一线城市继续优化限购等政策。除个别核心区域外，北京、上海非本地户籍购房人群的社保年限有望全面降至1年，北京、上海、深圳也有望放开大户型限购，适当鼓励改善性住房需求释放。另外，降低房贷利率、降低交易税费等亦具备空间。

第三，加大购房补贴力度等鼓励性政策或将在更多城市落地，带动市场活跃度提升。2024年以来，部分城市通过发放购房补贴实现了房地产市场活跃度好转，未来或有更多城市加大购房补贴力度，特别是针对符合条件人才、多子女家庭等，带动购房需求释放，若补贴通过“房票”形式发放，并限定购房者使用“房票”购买新房，或对新房市场产生直接利好。

优化供给方面，重点或在于去库存政策的加快落地推进。第一，专项债收购存量闲置土地的配套政策有望继续完善，加速推动土地“去库存”。当前，自然资源部针对运用专项债收购存量闲置土地的细则已经落地，未来财政部相关政策细则有望跟进，为各地执行提供更多资金支持。在收购过程中，闲置土地存在的资金违约金等配套政策亦存在优化空间，助力存量土地收储工作的加速推进。各地有望结合当地实际情况，灵活运用专项债和配套政策，积极落地执行收回收购存量土地。

第二，完善存量商品房收储政策。当前收储存量商品房仍存在多项卡点，在收储价格、资金成本、标的物等方面均存在政策优化空间。

第三，盘活商办用房转为租赁住房或是重要方向。

除了以上政策之外，预计“好房子”建设、项目融资“白名单”、保交房等也将是2025年供给端政策持续落位的聚焦点，改善企业资金环境，继续修复企业和购房者市场预期。

展望2025年，新房销售要实现从阶段性恢复到持续性“止跌回稳”，核心是政策要“一鼓作气”落实到位，关键政策包括：（1）加快推进货币化安置100万套城中村改造，按100平米/套计算，可带来约1亿平米住宅销售，对市场总量贡献约10%左右（2025年预计部分转化为实际销售）。（2）加快落实3000亿元保障性住房再贷款收储存量房，若资金完全使用，估算可撬动资金3750亿元（20%企业自有资金，80%贷款），可带动住宅销售超3600万平米，占市场总量约4.6%。另外，增量政策中若采取“补人头”的方式加大购房补贴力度（补贴可通过“房票”形式发放，限定用于购买新房），可进一步加速市场库存去化。

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，中性情形下，预计2025年全国新建商品房销售面积同比下降6.3%；乐观情形下，若城中村改造及收储存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。悲观情形下，政策落实节奏相对较慢，居民置业意愿仍偏弱，2025年全国商品房销售面积同比预计下降12.5%。

房价方面，若政策持续加力，预计2025年上半年部分核心城市房价将逐步“止跌”。一方面，随着支持政策的密集出台，居民房价预期明显改善。另一方面，随着房贷利率的持续下调，居民购房成本正逐步降低，目前大约在2.6%-2.8%之间，与租售比（2.1%左右）的差距正在逐步缩小。

新开工方面，房企新开工规模仍受土地缩量、房企资金承压、市场库存规模高等因素制约，2025年新开工难改下行趋势，根据模型测算，中性情形下，2025年新开工面积同比降幅在15.6%左右，绝对规模降至6.2亿平方米。

投资方面，建筑工程投资和土地购置费是构成房地产开发投资最主要的两项指标，占开发投资的比重超90%（1-11月建筑工程投资占比为55%，土地购置费占比为37%）。2025年，受土地成交大幅缩量及新开工规模继续下滑等因素影响，建筑工程投资和土地购置费两项指标预计仍将低位运行，将拖累开发投资的修复。中性情形下，2025年开发投资额同比预计下降8.7%。

政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响城市市场恢复节奏的核心因素。短期因素来看，政策支持及优化空间是影响市场走势的关键，包括限购限贷、房贷利率等政策空间，以及房票安置、收储存量房等政策推进节奏，另外，市场供求关系也决定着房价走势及市场恢复基础。中长期因素中，城市人口吸引力、区域辐射力等决定了城市对外部购房需求的吸引力，是城市长期发展过程中形成的优势，短期难以发生较大改变，在多数城市取消限购的当下，城市聚集效应带来的外部新增购房需求也是支撑市场恢复的重要因素。

综合各影响因素来看，一线城市辐射范围广，人口吸附力强，购房需求旺盛，11月下调交易税费对一线城市惠及力度大，北上深限购仍有优化空间，市场或率先止跌回稳。杭州、成都、西安、合肥、苏州等强二线城市产业基础较好，人口吸附力较强，且库存压力相对可控，未来市场恢复节奏或相对较快。（部分内容节选）